La planificación del territorio, el acceso a la vivienda y la seguridad jurídica sobre la propiedad fueron algunos de los ejes de la entrevista de DeGremiales a Reinaldo Beain, presidente del Consejo de Profesionales de Agrimensura de la provincia de Buenos Aires. Durante la charla, el dirigente profesional puso el foco en la importancia de incorporar a los agrimensores en las políticas de desarrollo urbano y en los procesos de regularización de los barrios que crecieron sin las condiciones legales y de infraestructura necesarias.

Beain sostuvo que la agrimensura cumple una función central, aunque muchas veces poco reconocida, en la organización de las ciudades y en la protección de los derechos de propiedad. En ese sentido, señaló que la seguridad jurídica sobre una parcela depende de la articulación de cuatro actores fundamentales: el catastro, el Registro de la Propiedad, los escribanos y los agrimensores.

“Si alguno de estos cuatro actores falla o no se encuentra, no existe la seguridad jurídica”, explicó.

Asentamientos y regularización dominial: el desafío de ordenar el territorio

Uno de los principales temas abordados fue el crecimiento de los asentamientos y las dificultades que enfrentan miles de familias para acceder a una vivienda con documentación que respalde legalmente la posesión del terreno.

El titular del Consejo explicó que la regularización dominial se convirtió en una agenda de trabajo para la entidad y remarcó que el acceso al suelo no representa solamente un derecho, sino también una necesidad fundamental para quienes buscan construir un hogar y desarrollar un proyecto familiar.

En ese marco, adelantó que el Consejo trabaja en una iniciativa para impulsar modificaciones a la denominada Ley Pierri, una herramienta que permitió avanzar en procesos de regularización de la propiedad. Según indicó, la propuesta ya tuvo avances en el Congreso nacional y el objetivo es continuar trabajando para adecuar su aplicación en la provincia de Buenos Aires.

Beain señaló que existen distintos instrumentos para abordar estas situaciones, entre ellos la escrituración y los planos de mensura, pero advirtió que el problema requiere una intervención coordinada entre los gobiernos y los profesionales especializados.

“Cuando se materializa un asentamiento es porque alguno de los eslabones falló”, afirmó. Entre las posibles causas mencionó la falta de respuestas estatales, la ausencia de planificación, la insuficiente intervención profesional y las dificultades de determinados sectores sociales para acceder legalmente a una porción de tierra.

La falta de planificación tiene un costo social y económico

Durante la entrevista también se planteó la responsabilidad de los municipios en la definición de qué terrenos son aptos para urbanizar y cuáles presentan riesgos, especialmente por cuestiones vinculadas con las cotas y las zonas inundables.

Beain destacó que existen municipios bonaerenses que desarrollan tareas de control y planificación, aunque advirtió sobre la magnitud de la irregularidad dominial en el territorio provincial. Según el dato que compartió, entre el 40% y el 50% del área urbana de los municipios bonaerenses presenta algún tipo de irregularidad que impide obtener una escritura por distintos motivos. Aclaró que ese universo no está compuesto exclusivamente por asentamientos.

En relación con las consecuencias de una urbanización sin planificación, explicó que los problemas no se limitan a la situación legal de los terrenos. La falta de servicios básicos, como agua potable y cloacas, la ausencia de escuelas y centros de salud cercanos y las dificultades de acceso al transporte público generan un impacto directo sobre las condiciones de vida de las familias.

“Si no se planifica la ciudad, aparece un costo social absolutamente gigante”, advirtió. Y agregó que resolver esas carencias una vez que los barrios ya están consolidados resulta mucho más costoso para los gobiernos locales que anticiparse al crecimiento urbano.

Como ejemplo, mencionó el caso de Ensenada, donde se realizaron trabajos de relleno y elevación de terrenos para posibilitar determinados desarrollos habitacionales. También se refirió a Monte Hermoso, donde la urbanización de buena parte de la ciudad antes de la normativa actual dejó una importante carencia de espacios verdes y terrenos destinados a equipamiento comunitario, como escuelas y cuarteles de bomberos.

Bahía Blanca y la necesidad de incorporar estudios del territorio

La inundación que afectó a Bahía Blanca también formó parte del intercambio. Beain explicó que, además del fenómeno extraordinario de lluvias registrado durante marzo, existieron problemas vinculados con la planificación y el mantenimiento de la infraestructura hídrica.

Entre los factores que mencionó se encuentran la capacidad insuficiente de un arroyo entubado, la falta de limpieza y el mantenimiento deficiente de los sistemas de escurrimiento.

El profesional recordó que durante aquel episodio cayeron aproximadamente 350 milímetros en 12 horas, una cantidad de agua extraordinaria para la región. Sin desconocer la magnitud del evento climático, sostuvo que una planificación adecuada y el conocimiento de las características del terreno son herramientas indispensables para reducir los riesgos.

En ese sentido, explicó que los agrimensores realizan relevamientos altimétricos y estudian antecedentes para identificar sectores inundables, incluso cuando las condiciones del momento no permiten advertir ese riesgo. También destacó el valor del conocimiento de los habitantes de cada zona, aunque remarcó que debe complementarse con mediciones y estudios técnicos.

Qué ocurre cuando una persona ocupa un terreno durante 20 años

Otro tramo de la conversación estuvo dedicado a la prescripción adquisitiva, conocida habitualmente como usucapión. Beain explicó que se trata de un mecanismo legal que permite adquirir el dominio de un inmueble cuando se acredita una posesión pública, pacífica y continua durante el plazo establecido por la legislación.

En el caso de la prescripción larga, el plazo es de 20 años. Para iniciar el proceso judicial, la persona debe demostrar los hechos posesorios y aportar elementos que acrediten la ocupación durante ese período.

El presidente del Consejo señaló que este mecanismo también forma parte de las herramientas disponibles para avanzar en la regularización dominial y que los agrimensores tienen una participación importante en esos procedimientos.

Barrios privados y nuevos desarrollos: la importancia de cumplir las normas

La expansión de los barrios cerrados y los nuevos emprendimientos inmobiliarios en la región de La Plata fue otro de los temas de la entrevista.

Beain explicó que cualquier desarrollo urbano necesita la intervención de un agrimensor para determinar los límites de las parcelas, elaborar los planos de mensura y verificar que el proyecto se ajuste a la normativa vigente.

Antes de dividir un terreno en lotes, por ejemplo, es necesario conocer qué está permitido en esa zona, cuáles son las dimensiones mínimas y qué condiciones deben cumplirse en materia de calles, accesos, servicios y espacios públicos.

El profesional recordó que las exigencias actuales buscan evitar errores de planificación que, décadas después, pueden traducirse en problemas para toda una comunidad. En ese sentido, volvió sobre el caso de Monte Hermoso para mostrar las consecuencias de los loteos realizados sin las previsiones que hoy establece la normativa.

“Contratar a los profesionales adecuados sale mucho más barato”

En el tramo final, Beain respondió a una pregunta frecuente: si contratar a un agrimensor representa un gasto elevado para una persona que quiere construir o comprar un terreno.

Su respuesta fue contundente: recurrir a un profesional antes de iniciar una obra puede evitar conflictos legales, económicos y vecinales que terminan siendo mucho más costosos.

Como ejemplo, relató el caso de una mujer que lo había consultado para saber si podía utilizar una pared lindera con la propiedad de su vecino antes de comenzar una modificación en su vivienda. La consulta previa, explicó, permite determinar si existe autorización para apoyar una construcción y evitar problemas posteriores por cuestiones de medianería.

También advirtió que son frecuentes los casos en los que una persona construye parte de su vivienda sobre el terreno de un vecino por no haber verificado correctamente los límites de la propiedad. Incluso una diferencia de pocos centímetros puede derivar en disputas que terminan afectando la relación entre quienes conviven durante años como vecinos.

Para Beain, el trabajo del agrimensor no consiste únicamente en medir terrenos o marcar límites, sino también en intervenir para encontrar soluciones y evitar que los conflictos escalen.

“Somos intermediarios en una solución que traiga el menor costo posible, sobre todo relacional”, sostuvo.

La entrevista dejó planteado un eje central: la agrimensura es una herramienta fundamental para ordenar el crecimiento de las ciudades, garantizar derechos sobre la propiedad y anticipar problemas que, cuando no se resuelven a tiempo, terminan teniendo consecuencias económicas y sociales para toda la comunidad.