El crecimiento exponencial de las franquicias inmobiliarias en Argentina no solo ha transformado el paisaje urbano y comercial del sector, sino que ha despertado serias controversias jurídicas, laborales y éticas. Mientras el Gobierno nacional impulsa una desregulación profunda que debilita los controles tradicionales, diversas franquicias operan en una zona gris legal que oscila entre la innovación y la ilegalidad.

RE/MAX: El gigante cuestionado

La franquicia RE/MAX, emblema del modelo de “agentes asociados”, ha sido el blanco de múltiples denuncias. En 2020, la Inspección General de Justicia (IGJ) de Argentina ordenó su disolución por considerar que ejercía ilegalmente el corretaje inmobiliario a través de una red de subfranquiciados, sin cumplir con las leyes 20.266 y 25.028. La resolución señalaba que RE/MAX Argentina SRL actuaba como intermediaria, “eludiendo deliberadamente las normas” y promoviendo un esquema de tercerización encubierta.

La polémica no se limita a Argentina. En España, un exfranquiciado de RE/MAX fue acusado de defraudar más de 600.000 euros a 21 personas con promesas de viviendas que jamás se construyeron. En ambos países, se detectaron prácticas como el uso de agentes no matriculados, esquemas de trabajo informal y evasión de tributos.

Keller Williams: El modelo importado que divide aguas

Keller Williams desembarcó en Argentina con un discurso de “libertad y emprendimiento”, basado en un sistema similar al de RE/MAX: agentes autónomos que operan bajo la marca sin relación de dependencia. Aunque no enfrenta denuncias públicas tan graves como su competidora, los colegios profesionales han señalado que su modelo también incurre en presuntas violaciones normativas por promover la captación de propiedades sin matrícula habilitante y por fomentar la competencia desleal con profesionales matriculados.

Century 21: Prestigio global, prácticas en la mira

Century 21 es una de las redes más grandes del mundo, con presencia en más de 80 países. En Argentina, ha logrado posicionarse como una franquicia “profesionalizada”. Sin embargo, en otras jurisdicciones, ha sido señalada por operar con personal no registrado y por sortear regulaciones locales mediante esquemas flexibles de contratación. Aunque no hay denuncias graves registradas en Argentina, los colegios observan con preocupación su expansión bajo modelos similares al de RE/MAX y Keller Williams.

Coldwell Banker, DIC, O'Keefe y otras: nombres fuertes, controles laxos

Coldwell Banker, DIC y O’Keefe son otras marcas con presencia fuerte en zonas urbanas como CABA, zona norte y La Plata. Utilizan esquemas de franquicia o asociaciones estratégicas con agentes, y en algunos casos también han sido señaladas por operar con personal sin matrícula. Aunque no existen denuncias judiciales públicas al nivel de RE/MAX, varios colegios han iniciado observaciones administrativas por posible competencia desleal y captación indebida.

Néstor Pérsico, Adrián Mercado y Blas Propiedades: grandes nombres bajo radar

Estas inmobiliarias de fuerte posicionamiento local han sido criticadas, en círculos profesionales, por prácticas como la subcontratación informal de vendedores, uso de publicidad engañosa o falta de transparencia en las comisiones. A pesar de su reputación en el mercado, algunas fuentes indican que operan en un marco de flexibilidad legal similar al de las grandes franquicias, aprovechando la ausencia de controles efectivos.

Bullrich e Izrastzoff: tradición y adaptabilidad

Bullrich y Izrastzoff se presentan como inmobiliarias tradicionales con alto perfil en zonas premium. Aunque mantienen agentes matriculados, se han adaptado a los tiempos mediante alianzas con plataformas digitales y estructuras más flexibles. Si bien no han sido blanco de denuncias formales, varios profesionales independientes critican su capacidad de influir en el mercado sin someterse a las mismas reglas que los pequeños martilleros.

Conclusión: desregulación, doble vara y urgencia institucional

El avance de estas franquicias, muchas de ellas multinacionales, ha sido facilitado por la pasividad —y en algunos casos, la complicidad— de entidades como el Colegio de Martilleros de La Plata. Mientras permiten que grandes marcas operen sin matrícula, imponen multas desproporcionadas, revisiones discrecionales y hasta intromisiones en la vida privada de profesionales independientes que buscan regularizar su situación.

La paradoja es evidente: quienes estudian y se forman para ejercer legalmente son perseguidos, mientras las estructuras de mayor peso económico son toleradas o incluso protegidas. En un contexto de reforma estatal, esta desigualdad pone en riesgo no solo la profesión, sino la confianza de los ciudadanos en el sistema inmobiliario argentino.

Las acciones legales se centraron principalmente en la presunta violación de normativas locales sobre corretaje inmobiliario, así como en prácticas de publicidad engañosa que afectaron a consumidores.

Resolución de la IGJ y posterior revocación

En septiembre de 2020, la Inspección General de Justicia (IGJ) emitió la Resolución Particular N.º 350/2020, mediante la cual promovió la disolución y liquidación de RE/MAX Argentina S.R.L. La medida se sustentó en el argumento de que la empresa ejercía el corretaje inmobiliario de forma indirecta a través de un sistema de franquicias, lo que violaría la Ley 19.550 de Sociedades Comerciales al constituir una actividad ilícita. La IGJ acusó a la firma de beneficiarse económicamente de operaciones realizadas por sus subfranquiciados sin cumplir con la regulación profesional exigida para dicha actividad.

No obstante, en mayo de 2022, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial dejó sin efecto la resolución de la IGJ. El tribunal calificó la actuación del organismo como “arbitraria, infundada y dictada en exceso de sus facultades”, revocando así la decisión de intervenir la empresa.

Publicidad engañosa y responsabilidad solidaria

En paralelo, en abril de 2022, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (Sala M) falló en contra de RE/MAX Argentina S.R.L. en el caso “Morón Mariano Oscar c/ Remax Argentina S.R.L. y otros s/ daños y perjuicios”. En el expediente se probó que la empresa difundió en su sitio web un inmueble que no estaba en condiciones reales de venta, generando falsas expectativas en un comprador.

El tribunal responsabilizó solidariamente a RE/MAX junto a otros involucrados, aplicando el artículo 10 bis de la Ley de Defensa del Consumidor por incumplir con el deber de información y participar en una relación de consumo con el damnificado.

Fallo adverso en La Pampa

En 2023, el Superior Tribunal de Justicia de La Pampa también emitió un fallo desfavorable para la firma, al rechazar un recurso extraordinario presentado por una martillera que intentaba operar bajo la franquicia de RE/MAX en la ciudad de Santa Rosa.

El máximo tribunal provincial consideró que la utilización de la marca generaba una falsa apariencia de pertenencia a un grupo económico, lo que constituía publicidad engañosa. Además, se señaló que varios agentes operaban sin la habilitación correspondiente, en contravención con la Ley 20.266 que regula el ejercicio del corretaje inmobiliario.

Expediente judicial destacado

Todas estas resoluciones judiciales tienen como eje el Expediente N.º 9991/2020, iniciado por la IGJ contra RE/MAX Argentina S.R.L., en el que se cuestionó la legalidad del modelo de negocios y se solicitó la disolución de la sociedad. Si bien la Cámara Comercial revocó esa medida, el caso dejó expuestas numerosas tensiones entre la normativa vigente y la lógica empresarial de las franquicias inmobiliarias.