El boom de las franquicias inmobiliarias en Argentina, impulsado por promesas de modernidad, libertad emprendedora y crecimiento sin límites, comienza a mostrar grietas profundas. Detrás de logos globales, agentes sonrientes y oficinas vidriadas, se esconde un entramado jurídico y laboral que, según expertos del sector, opera en los márgenes —o directamente por fuera— del marco legal argentino.

Mientras el Gobierno avanza con una agenda de desregulación y flexibilización económica, el ecosistema inmobiliario enfrenta un dilema estructural: ¿innovación o precarización?

Un modelo que desafía los límites legales

Desde hace más de una década, las franquicias inmobiliarias crecieron sin pausa, replicando modelos internacionales de negocio. Bajo la premisa de “agentes independientes”, marcas como RE/MAX, Keller Williams, Century 21 y Coldwell Banker han extendido sus redes en el país. Pero esa misma lógica es la que hoy las pone bajo la lupa de los entes reguladores, los colegios profesionales y la Justicia.

En lugar de operar con corredores matriculados bajo relación de dependencia —como exige la ley—, estas redes habilitan a terceros a trabajar bajo su marca, cobrar comisiones y gestionar operaciones, sin asumir responsabilidades legales ni laborales. Para muchos especialistas, se trata de una tercerización encubierta que evade controles y precariza la profesión.

El caso RE/MAX: la punta del iceberg

En septiembre de 2020, la Inspección General de Justicia (IGJ) ordenó la disolución de RE/MAX Argentina SRL, acusándola de ejercer el corretaje inmobiliario en forma indirecta, violando la Ley 20.266 y promoviendo un esquema de intermediación irregular a través de subfranquiciados.

Aunque la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial dejó sin efecto esa resolución en 2022, otros fallos mantuvieron en foco al gigante inmobiliario. En abril de ese mismo año, la Justicia Civil responsabilizó solidariamente a la empresa por publicidad engañosa en su sitio web. Y en 2023, el Superior Tribunal de Justicia de La Pampa rechazó un recurso para instalar una franquicia local, al considerar que generaba “una falsa apariencia de pertenencia a un grupo económico”.

Las denuncias incluyen desde uso de agentes no matriculados hasta evasión tributaria y prácticas comerciales abusivas. El expediente 9991/2020, iniciado por la IGJ, sigue siendo una referencia obligada en los debates regulatorios.

Keller Williams y Century 21: bajo observación

Otras franquicias como Keller Williams han replicado el modelo de “emprendedores asociados”, evitando vínculos laborales y promoviendo la captación de propiedades por fuera del circuito profesional regulado. Aunque sin la exposición mediática de RE/MAX, ya enfrentan observaciones de colegios de corredores en varias provincias.

Century 21, de perfil más bajo y reputación profesionalizada, también ha sido objeto de advertencias por el uso de esquemas contractuales flexibles y el ingreso de personal sin matrícula. En todos los casos, el patrón se repite: la marca global respalda, pero no se hace responsable.

Una red que crece en zonas grises

Inmobiliarias como Coldwell Banker, O’Keefe, DIC, y otras marcas con fuerte presencia en el AMBA, operan bajo distintos niveles de formalización. En algunos casos, los colegios han iniciado procesos administrativos por competencia desleal o captación indebida. En otros, la falta de herramientas de fiscalización permite que los modelos híbridos (entre franquicia, cooperativa y estudio individual) se expandan sin control efectivo.

Incluso empresas locales de renombre como Adrián Mercado, Blas Propiedades, o Pérsico han sido señaladas por prácticas poco claras: subcontratación informal, comisiones opacas, e incluso publicidad que roza lo engañoso.

Desigualdad regulatoria y crisis institucional

La paradoja es evidente: mientras agentes y martilleros independientes son sancionados por mínimos desvíos formales, las grandes franquicias operan con total libertad. Fuentes del sector aseguran que existe una “doble vara” por parte de algunos colegios y entes estatales: laxos con los poderosos, inflexibles con los profesionales de a pie.

El Colegio de Martilleros de La Plata ha sido particularmente cuestionado por permitir la expansión de estas franquicias sin exigir matriculación plena, mientras impone multas severas a pequeños operadores que intentan regularizar su situación. La falta de coordinación entre provincias, sumada al vacío de regulación sobre modelos de negocio nuevos, agrava el problema.

¿Y los consumidores?

Más allá del conflicto entre modelos, la principal víctima es el consumidor. La falta de responsabilidad clara ante errores, operaciones fallidas o conflictos contractuales deja a miles de compradores y vendedores en el limbo. En muchos casos, los agentes que promocionan propiedades no están habilitados legalmente, y no existe garantía alguna de respaldo jurídico.

Un sistema al límite

El avance de estas estructuras globales desafía no solo a las normativas vigentes, sino a la lógica profesional del corretaje argentino. Sin una reforma legal clara, con fiscalización real y reglas equitativas para todos los actores, el sistema corre el riesgo de colapsar en su legitimidad.

Mientras tanto, lo que parece una historia de éxito y modernización, puede terminar siendo —para agentes, consumidores y el propio mercado— un imperio con pies de barro.